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Accueil particuliers / Logement / Location immobilière : contrat de location (bail) / Comment signer une convention Anah pour un logement mis en location ?

Comment signer une convention Anah pour un logement mis en location ?

Un particulier désirant mettre en location un logement peut signer une convention avec l' Anah pour bénéficier de réductions fiscales sur les revenus locatifs encaissés. Si des travaux sont nécessaires afin de rendre le logement habitable, il peut signer une «convention avec travaux» , ce qui lui donne droit à une aide financière pour les réaliser. En contrepartie, il s’engage à respecter plusieurs contraintes, notamment lors du choix du locataire.

Convention sans travaux

Avantages et obligations

Le conventionnement permet au propriétaire du logement d’obtenir une déduction fiscale sur les revenus fonciers tirés de la location , selon la localisation du logement et du niveau de loyer fixé dans la convention (loyer intermédiaire, social ou très social).

Par ailleurs, si le propriétaire recourt à «l’intermédiation locative sociale» , il peut percevoir une prime de 1 000 € , à condition que le loyer soit un loyer social ou très social, jusqu’au 31 décembre 2022.

À noter

le logement conventionné avec l' Anah ne peut pas être un logement meublé, sauf si le propriétaire recourt à l’intermédiation locative.

En contrepartie, le propriétaire doit respecter les obligations suivantes :

Par ailleurs :

  • Seules les conventions Anah à loyer social ou à loyer très social ouvrent droit à l’aide personnalisée pour le logement (APL) pour le locataire

  • Lorsque le propriétaire veut donner son préavis (congé) au locataire durant la période de conventionnement, des conditions particulières s’appliquent ,

  • Lorsque le locataire quitte le logement durant la période de conventionnement, le logement doit être remis en location aux mêmes conditions, dans un délai maximum d'1 an après la notification du préavis (congé) du locataire.

Démarche

Les démarches à effectuer dépendent de plusieurs critères :

  • la situation du logement (logement inoccupé ou déjà habité par un locataire),

  • et le niveau de loyer que vous souhaitez appliquer ("social ou très social", "intermédiaire").

Le logement est inoccupé

Niveau de loyer "social ou très social"

La convention doit être signée par le propriétaire et l' Anah . Elle peut l’être avant la conclusion du bail, mais l’emménagement du locataire dans le logement doit intervenir le plus rapidement possible. La convention Anah doit être annexée à ce bail.

Le conventionnement peut être obtenu en adressant à la délégation locale de l’Anah du département où se situe le logement. Il faut lui adresser :

À savoir

la convention doit être annexée au bail.

Niveau de loyer "intermédiaire"

La convention doit être signée par le propriétaire et l' Anah . Elle peut l’être avant la conclusion du bail, mais l’emménagement du locataire dans le logement doit intervenir le plus rapidement possible. La convention Anah doit être annexée à ce bail.

Le conventionnement peut être obtenu en adressant à la délégation locale de l’Anah du département où se situe le logement. Il faut lui adresser :

À savoir

la convention doit être annexée au bail.

Le logement est habité

Niveau de loyer "social ou très social"

La convention doit être signée entre le propriétaire et l' Anah . Pour demander le conventionnement Anah, il faut attendre le renouvellement du bail en cours, ou demander son renouvellement par anticipation.

Le conventionnement peut être obtenu en adressant à la délégation locale de l’Anah du département où se situe le logement. Il faut lui adresser avant la date de renouvellement du bail ou au plus tard 2 mois après la signature du bail (ou sa prise d’effet ou son renouvellement) :

À savoir

la convention doit être annexée au bail

Niveau de loyer "intermédiaire"

La convention doit être signée entre le propriétaire et l' Anah . Pour demander le conventionnement Anah, il faut attendre le renouvellement du bail en cours.

Le conventionnement peut être obtenu en adressant à la délégation locale de l’Anah du département où se situe le logement. Il faut lui adresser avant la date du renouvellement du bail, ou au plus tard 2 mois après la signature du bail (ou sa prise d’effet ou son renouvellement),

À savoir

la convention doit être annexée au bail.

Durée du conventionnement

Durée initiale

Une convention sans travaux a une durée d’au moins 6 ans.

Arrivée à son terme, la convention prend fin automatiquement, sauf si le propriétaire demande à l' Anah de la reconduire.

Prolongation

À la fin de la 1 re convention, le propriétaire peut demander à l' Anah de prolonger la convention pour une période de 3 ans, éventuellement renouvelables. La demande de prolongation doit être faite à l’aide d’un formulaire (avenant) adressé à l’Anah avant le terme de la convention en cours.

La convention sera reconduite pour 3 ans, dans les mêmes conditions (engagements du propriétaire, droit à l’avantage fiscal).

Signature d’une convention avec travaux

À la fin de la convention, le propriétaire peut demander à signer avec l’Anah une convention avec travaux. Ce nouveau conventionnement lui permettra de bénéficier de l’avantage fiscal du conventionnement, ainsi que des aides financières pour réaliser des travaux de rénovation .

Fin de convention et bail en cours

Arrivée à son terme, la convention prend fin automatiquement (sauf si le propriétaire a fait une demande de prolongation dans le délai imparti).

Concernant le bail en cours, plusieurs cas de figure sont possibles, selon la date d’échéance du bail :

Fin du bail avant le terme de la convention

Le bail doit être renouvelé aux conditions de la convention.

À savoir

les avantages fiscaux demeurent jusqu’au renouvellement du bail qui aura lieu après la fin de la convention.

Fin du bail après le terme de la convention

Le propriétaire peut renouveler le bail à un loyer supérieur à celui fixé par la convention.

Cette offre doit être faite au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail par un des moyens suivants :

  • Lettre recommandée avec avis de réception

  • Acte d’huissier

  • Remise en main propre contre récépissé ou signature au moins 6 mois avant la fin du bail

Le loyer proposé doit se référer aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Elle doit comporter des références de loyers :

  • 6 références minimum, si le logement se situe dans une commune faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants

  • 3 références, si le logement se situe dans une autre zone géographique

Si la hausse de loyer proposée est :

  • inférieure ou égale à 10 % de l’ancien loyer, alors l’augmentation est étalée par 1/3 sur 3 ans.

  • supérieure à 10 % de l’ancien loyer, alors l’augmentation devra être étalée par 1/6 sur 6 ans.

Contestation

Le propriétaire peut contester :

  • le rejet de sa demande de convention

  • ou la résiliation de sa convention pour non-respect de ses engagements

Il dispose d’un délai de 2 mois à partir de la réception de ces décisions pour faire un recours auprès de l’Anah, puis un recours contentieux auprès du tribunal administratif compétent (lieu où l’immeuble est situé).

Passé ce délai, aucune réclamation n’est plus possible.

Convention avec travaux

Avantages et obligations

Le conventionnement avec travaux permet au propriétaire d’un logement :

Par ailleurs, si le propriétaire recourt à l’intermédiation locative sociale , il peut percevoir une prime de 1 000 € , à condition que le loyer soit un loyer social ou très social, jusqu’au 31 décembre 2022.

En contrepartie, le propriétaire doit respecter les obligations suivantes :

Par ailleurs :

  • Seules les conventions Anah à loyer social ou à loyer très social ouvrent droit à l’aide personnalisée pour le logement (APL) pour le locataire

  • Lorsque le propriétaire veut donner son préavis (congé) au locataire durant la période de conventionnement, des règles particulières s’appliquent

  • Lorsque le locataire quitte le logement durant la période de conventionnement, le logement doit être remis en location aux mêmes conditions, dans un délai maximum d’un an après la notification du préavis (congé) du locataire.

Conditions

Condition liée au logement

Pour recevoir une subvention, les travaux doivent être réalisés dans un logement datant d’au moins 15 ans.

Conditions liées aux types de travaux

Seuls certains types de travaux ouvrent droit à une subvention de l’Anah :

Table 1. Caractéristiques des travaux ouvrant droit à une subvention de l’Anah

Travaux à réaliser

Montant minimum des travaux à réaliser (hors taxes)

Montant maximal des travaux subventionnables hors taxes (HT)

Prise en charge de l’Anah

Travaux lourds de réhabilitation pour résoudre une situation de logement indigne particulièrement grave ou de dégradation très importante (par exemple, arrêté d’insalubrité ou de péril)

1 500 €

80 000 €

35 %

Travaux d’amélioration portant sur la sécurité de votre logement ( sécurité liée au saturnisme )

1 500 €

60 000 €

35 %

Travaux d’amélioration portant sur la salubrité de votre logement (traitement de l’insalubrité ou de péril ne nécessitant pas de travaux lourds…​)

1 500 €

60 000 €

35 %

travaux d’amélioration permettant d’adapter le logement à la perte d’autonomie (vieillissement, handicap)

1 500 €

60 000 €

35 %

Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement

1 500 €

60 000 €

25 %

Attention

les travaux ne doivent commencer qu’à partir de la réception de la décision vous attribuant la subvention.

Conditions liées à la réalisation des travaux

**Versement de l'aide**

Le versement d’une subvention de l’Anah n’est pas automatique .

Le montant de la subvention dépend notamment de la nature des travaux envisagés et de leur montant.

L’Anah apprécie, en outre, l’opportunité de verser la subvention selon l’intérêt économique, social, et environnemental du projet de travaux mais aussi selon des priorités locales.

En cas de décision d’attribution favorable, l’aide est versée une fois les travaux achevés.

Toutefois, il est possible de percevoir le versement d’une avance pour commencer les travaux. Pour cela, vous devez disposer de ressources très modestes et réaliser des travaux portant sur l’adaptation de votre logement à la perte d’autonomie.

Votre demande d’acompte doit être faite à partir d’un formulaire.

**Lancement des travaux**

Une fois que la demande a été accordée, vous êtes tenu de réaliser les travaux conformément au projet présenté.

Les travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans suivant la date de la décision vous accordant la subvention.

**Fin des travaux**

Une fois les travaux terminés, vous devez présenter les factures à la délégation locale de l’Anah.

L’Anah intervient ensuite pour procéder au paiement de la totalité de la subvention (sauf cas de versement d’un acompte).

Démarche

Les démarches à effectuer dépendent des critères suivants :

  • La situation du logement (logement inoccupé ou déjà habité par un locataire)

  • Le niveau de loyer que vous souhaitez appliquer ("social ou très social", "intermédiaire").

Le logement est inoccupé

Niveau de loyer "social ou très social"

La convention doit être signée par le propriétaire et l' Anah .

Le conventionnement doit être demandé à la délégation locale de l’Anah dans le département où est situé le logement.

Avant la signature du bail, il faut adresser les documents suivants :

Après la signature du bail, il faut adresser les documents suivants :

À savoir

la convention doit être annexée au bail.

Niveau de loyer "intermédiaire"

La convention doit être signée par le propriétaire et l' Anah .

Le conventionnement doit être demandé à la délégation locale de l’Anah dans le département où est situé le logement.

Avant la signature du bail, il faut adresser les documents suivants :

Après la signature du bail, il faut adresser les documents suivants :

À savoir

la convention doit être annexée au bail.

Le logement est habité

Niveau de loyer "social ou très social"

Si le locataire était déjà en place avant les travaux et que le bail est toujours en cours, il faudra malgré tout en conclure un nouveau.

La convention doit être signée par le propriétaire et l' Anah .

Le conventionnement doit être demandé à la délégation locale de l’Anah dans le département où est situé le logement.

Avant la signature du nouveau bail, il faut adresser les documents suivants :

Après la signature du bail, il faut adresser :

À savoir

la convention doit être annexée au bail.

Niveau de loyer "intermédiaire"

Si le locataire était déjà en place avant les travaux et que le bail est toujours en cours, il faudra malgré tout en conclure un nouveau.

La convention doit être signée par le propriétaire et l' Anah .

Le conventionnement doit être demandé à la délégation locale de l’Anah dans le département où est situé le logement.

Avant la signature du nouveau bail, il faut lui adresser les documents suivants :

Après la signature du bail, il faut lui adresser les documents suivants :

À savoir

la convention doit être annexée au bail.

Financement des travaux

En cas de décision d’attribution favorable, l’aide est versée une fois les travaux achevés.

Toutefois, il est possible de percevoir le versement d’une avance pour commencer les travaux. Pour cela, vous devez disposer de ressources très modestes et réaliser des travaux permettant d’adapter votre logement à la perte d’autonomie.

Votre demande d’acompte doit être faite à partir de ce formulaire :

Durée du conventionnement

Durée initiale

Une convention avec travaux a une durée d’au moins 9 ans.

Arrivée à son terme, la convention prend fin automatiquement, sauf si le propriétaire demande à l' Anah de la reconduire.

Prolongation

À la fin de la 1 re convention, le propriétaire peut demander à l’Anah de prolonger la convention pour une période de 3 ans, éventuellement renouvelables. La demande de prolongation doit être faite à l’aide d’un formulaire (avenant) adressé à l’Anah avant le terme de la convention en cours.

La convention sera reconduite pour 3 ans, dans les mêmes conditions (engagements du propriétaire, droit à l’avantage fiscal).

Fin de convention et bail en cours

Arrivée à son terme, la convention prend fin automatiquement (sauf si le propriétaire a fait une demande de prolongation dans le délai imparti).

Concernant le bail en cours, plusieurs cas de figure sont possibles, selon la date d’échéance du bail :

Fin du bail avant le terme de la convention

Le bail doit être renouvelé aux conditions de la convention.

À savoir

les avantages fiscaux liés au conventionnement demeurent jusqu’au renouvellement du bail qui aura lieu après la fin de la convention.

Fin du bail après la le terme de la convention

Le propriétaire peut renouveler le bail à un loyer supérieur à celui fixé par la convention.

Cette offre doit être faite au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, par l’un des moyens suivants :

  • Lettre recommandée avec avis de réception

  • Acte d’huissier

  • Remise en main propre contre récépissé ou signature au moins 6 mois avant la fin du bail

Le loyer proposé doit se référer aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. L’offre doit comporter des références de loyers :

  • 6 références minimum, si le logement se situe dans une commune faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants

  • 3 références, si le logement se situe dans une autre zone géographique

Si la hausse de loyer proposée est :

  • inférieure ou égale à 10 % de l’ancien loyer, alors l’augmentation doit être étalée par 1/3 sur 3 ans.

  • supérieure à 10 % de l’ancien loyer, alors l’augmentation doit être étalée par 1/6 sur 6 ans.

Contestation

Le propriétaire peut contester :

  • le rejet de sa demande de convention

  • ou la résiliation de sa convention pour non-respect de ses engagements

Il dispose d’un délai de 2 mois à partir de la réception de ces décisions pour faire un recours auprès de l’Anah, puis un recours contentieux auprès du tribunal administratif compétent (lieu où l’immeuble est situé).

Passé ce délai, aucune réclamation n’est plus possible.

Direction de l’information légale et administrative

07/03/2019

Questions / réponses

Où s’adresser

Préparer votre démarche à l’aide de formulaires

A voir aussi :

Définitons

Résidence principale du locataire : Logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge

Acte d’huissier : Document rédigé par un huissier de justice. L’acte d’huissier peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d’exécution (saisie, expulsion, …​). Exemples d’acte d’huissier : constat, notification, …​

Abréviations

Anah : Agence nationale de l’habitat

Pour en savoir plus

Références